Khi thuê mặt bằng mở quán nhỏ lần đầu, người thuê nên giữ thời hạn hợp đồng đầu ở mức vừa phải kèm quyền ưu tiên gia hạn, đặt cọc có biên nhận và điều kiện hoàn cọc ghi rõ, thoả thuận trước ai chịu sửa chữa, mức và thời điểm tăng giá, được phép cải tạo tới đâu, và điều gì xảy ra khi một bên muốn chấm dứt sớm. Phần lớn tranh chấp giữa quán và chủ nhà không đến từ giá thuê, mà từ những điều hai bên tưởng đã hiểu nhau nhưng không viết ra.
Bài không nêu giá thuê hay mức cọc cụ thể, vì mỗi khu mỗi khác và thay đổi nhanh. Thay vào đó là danh sách những thứ cần kiểm, cần hỏi, cần ghi, dùng được ở bất kỳ tỉnh thành nào. Đây là kinh nghiệm thực tế của người mở quán, không thay cho tư vấn pháp lý; hợp đồng giá trị lớn nên nhờ người có chuyên môn đọc trước khi ký.
Kiểm người cho thuê trước khi kiểm mặt bằng
Việc đầu tiên là biết mình đang thuê của ai. Người đứng ra cho thuê có thể là chủ sở hữu, người được chủ sở hữu uỷ quyền, hoặc một người đang thuê lại muốn cho thuê tiếp. Mỗi trường hợp có rủi ro khác nhau. Thuê trực tiếp của chủ sở hữu là đơn giản nhất; thuê qua người uỷ quyền thì cần xem giấy uỷ quyền còn hiệu lực và có cho phép cho thuê không; thuê lại thì phải chắc hợp đồng gốc cho phép cho thuê lại, nếu không chủ nhà có thể lấy lại mặt bằng bất cứ lúc nào.
Nên đề nghị xem bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và giấy tờ tuỳ thân của người ký, đối chiếu tên với nhau. Nếu nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng hoặc nhiều anh em, hỏi rõ ai có quyền ký và có cần những người còn lại đồng ý không. Những câu hỏi này đôi khi khiến chủ nhà ngại, nhưng người cho thuê đàng hoàng thường hiểu và sẵn sàng đưa ra.
Cũng nên hỏi thăm hàng xóm về căn nhà: chủ nhà có hay tranh chấp với người thuê không, nhà có đang thế chấp hay vướng chuyện chia tài sản không. Một mặt bằng đẹp mà chủ nhà đang có tranh chấp gia đình là mặt bằng có thể mất bất cứ lúc nào.
Thuê ngắn hay thuê dài ở hợp đồng đầu
Thuê quá ngắn thì không kịp thu hồi tiền sửa sang. Quán ăn thường phải bỏ tiền làm bếp, đi lại điện nước, sơn sửa, làm mái che. Nếu hợp đồng chỉ vài tháng mà không có quyền gia hạn, đúng lúc quán bắt đầu đông thì chủ nhà có thể tăng giá mạnh hoặc lấy lại cho người khác thuê.
Thuê quá dài thì bị trói nếu chỗ đó không hợp. Ký nhiều năm ngay từ đầu mà quán không bán được thì người thuê vẫn phải trả tiền hoặc mất cọc khi trả sớm. Với người mới, rủi ro này lớn hơn rủi ro bị lấy lại mặt bằng.
Cách cân bằng hay dùng. Ký thời hạn vừa phải cho hợp đồng đầu, kèm điều khoản người thuê được ưu tiên gia hạn với mức tăng giá có giới hạn được thoả thuận từ trước. Như vậy quán có thời gian thử, và nếu thành công thì không bị đẩy ra.
Ghi rõ thời điểm bắt đầu tính tiền. Nhiều chủ nhà đồng ý cho một khoảng thời gian sửa chữa trước khi bắt đầu tính tiền thuê. Khoảng này nên được ghi thành ngày cụ thể trong hợp đồng, không thoả thuận miệng.
Đặt cọc: những điều phải có trên giấy
Tiền cọc là khoản dễ mất nhất nếu không ghi rõ. Mỗi lần đưa tiền cọc, kể cả cọc giữ chỗ trước khi ký hợp đồng chính, cần có giấy biên nhận với đủ các ý sau:
- Họ tên, giấy tờ tuỳ thân của người nhận cọc và người đặt cọc; người nhận cọc phải là người có quyền cho thuê.
- Địa chỉ mặt bằng, số tiền cọc bằng số và bằng chữ, ngày nhận.
- Cọc để bảo đảm việc gì: giữ chỗ để ký hợp đồng, hay bảo đảm thực hiện hợp đồng thuê.
- Hạn ký hợp đồng chính thức nếu là cọc giữ chỗ, và điều gì xảy ra nếu một bên không ký.
- Điều kiện hoàn cọc khi hết hạn thuê: trả lại nguyên trạng tới mức nào, trừ những khoản gì, hoàn trong bao lâu.
- Trường hợp chủ nhà đơn phương lấy lại mặt bằng trước hạn thì xử lý cọc ra sao.
Chuyển khoản qua ngân hàng với nội dung ghi rõ "đặt cọc thuê mặt bằng tại địa chỉ…" để lại dấu vết tốt hơn đưa tiền mặt. Không nên đặt cọc khi chưa xem giấy tờ nhà, dù chủ nhà hối thúc vì "có người khác đang hỏi".
Các điều khoản hợp đồng người thuê quán nên đòi ghi rõ
Hợp đồng mẫu thường thiếu những điều đặc thù của quán ăn. Bảng dưới liệt kê những điều khoản hay gây tranh chấp và nên ghi gì:
| Điều khoản | Nên ghi gì | Vì sao quan trọng với quán ăn |
|---|---|---|
| Mục đích sử dụng | Ghi rõ dùng để kinh doanh quán ăn, được nấu nướng, dùng bếp gas | Tránh chủ nhà sau này viện cớ khói, mùi để chấm dứt |
| Cải tạo, sửa chữa | Được làm gì (bếp, ống khói, điện nước), ai trả, khi trả mặt bằng có phải tháo không | Quán ăn gần như luôn phải cải tạo bếp và điện |
| Sửa chữa lớn | Hư hỏng kết cấu, mái dột, đường nước chính do ai chịu | Mái dột mùa mưa có thể buộc quán phải nghỉ bán |
| Tăng giá | Bao lâu được điều chỉnh một lần và mức tối đa | Tránh bị tăng đột ngột khi quán vừa đông |
| Chấm dứt trước hạn | Báo trước bao lâu, bồi thường ra sao cho cả hai phía | Cho người thuê đường lui và bảo vệ khi chủ nhà đòi sớm |
| Đăng ký kinh doanh | Chủ nhà đồng ý cho dùng địa chỉ để đăng ký hộ kinh doanh, cung cấp giấy tờ cần thiết | Thiếu giấy tờ nhà thì khó đăng ký và làm giấy an toàn thực phẩm |
| Điện, nước, rác | Giá tính theo đồng hồ riêng hay chung, ai trả phí thu gom | Quán ăn tiêu thụ nhiều hơn nhà ở, dễ cãi nhau cuối tháng |
| Sang nhượng | Người thuê có được sang lại cho người khác không, điều kiện gì | Khi muốn nghỉ, sang được quán giúp thu lại một phần tiền đầu tư |
Không phải chủ nhà nào cũng đồng ý hết, nhưng mỗi điều khoản được bàn trước khi ký là một điều không phải cãi nhau về sau. Điều gì đã thoả thuận miệng thì cố gắng đưa vào phụ lục.
Sang nhượng quán: mua lại cả mặt bằng lẫn đồ đạc
Một cách vào nghề phổ biến là nhận sang nhượng một quán đang hoạt động: người đi trả một khoản để nhận lại bếp núc, bàn ghế, đôi khi cả công thức và khách quen, rồi ký hợp đồng thuê mới với chủ nhà. Cách này giúp tiết kiệm thời gian dựng quán, nhưng có những rủi ro riêng cần kiểm kỹ.
Trước hết, phải gặp trực tiếp chủ nhà để biết chủ nhà có đồng ý cho mình thuê tiếp không, với giá nào, thời hạn nào. Đã có không ít trường hợp người mua lại quán trả tiền sang nhượng rồi mới biết hợp đồng của người cũ sắp hết và chủ nhà muốn tăng giá mạnh hoặc lấy lại nhà. Tiếp theo là kiểm đồ đạc: bếp, tủ lạnh, tủ đông còn chạy tốt không, cái nào thuộc về người sang, cái nào thuộc về chủ nhà.
Nên lập danh mục đồ đạc kèm hiện trạng, có chữ ký hai bên, đính kèm vào giấy sang nhượng. Những thứ như tên quán, số điện thoại đặt món, trang mạng xã hội của quán, công thức nước dùng nếu có thoả thuận chuyển giao, cũng nên ghi rõ là có được sang kèm hay không, để tránh tranh cãi sau khi người cũ mở lại quán gần đó.
Cuối cùng là câu hỏi quan trọng nhất: vì sao người ta sang quán. Lý do có thể chính đáng như chuyển chỗ ở, về quê, đổi nghề; cũng có thể là quán ế, khu vực sắp giải toả, hàng xóm phản đối. Nên ngồi ăn ở quán vài lần vào giờ cao điểm, đếm khách thật, hỏi thăm hàng xóm, trước khi tin vào lời kể.
Trình tự gợi ý từ lúc ưng mặt bằng tới lúc nhận nhà
Một trình tự giúp tránh phần lớn rủi ro thường gặp:
- Xem mặt bằng nhiều lần vào các giờ khác nhau, đếm khách, hỏi hàng xóm.
- Xem giấy tờ nhà và giấy tờ tuỳ thân của người cho thuê; hỏi về sở hữu chung, thế chấp, quy hoạch.
- Nhờ thợ điện nước xem qua hiện trạng, ước tính những việc phải sửa.
- Thoả thuận các điều khoản chính, ghi ra giấy nháp để hai bên cùng đọc.
- Nếu cần giữ chỗ, đặt cọc giữ chỗ có biên nhận và hạn ký hợp đồng rõ ràng.
- Soạn và ký hợp đồng thuê; với hợp đồng giá trị lớn hoặc thời hạn dài, cân nhắc công chứng hoặc chứng thực.
- Lập biên bản bàn giao có ảnh chụp hiện trạng tường, sàn, trần, thiết bị — đây là căn cứ để hoàn cọc khi trả mặt bằng.
Biên bản bàn giao có ảnh là bước hay bị bỏ qua nhất. Nhiều năm sau, khi trả mặt bằng, không ai còn nhớ vết nứt trên tường có từ trước hay do quán gây ra, và tiền cọc thường bị trừ ở chính những chỗ như vậy.
Giữ quan hệ tốt với chủ nhà trong suốt thời gian thuê
Hợp đồng chặt chẽ là cần, nhưng quán nhỏ sống lâu ở một chỗ thường nhờ quan hệ tốt với chủ nhà hơn là nhờ điều khoản. Trả tiền đúng hẹn, giữ nhà sạch, báo trước khi định sửa chữa, xử lý ngay khi hàng xóm phản ánh khói hay ồn — những việc ấy giúp chủ nhà yên tâm, và đến kỳ gia hạn thường dễ thương lượng hơn.
Khi có hư hỏng thuộc phần chủ nhà phải chịu, nên báo sớm, chụp ảnh, nhắn tin để có dấu vết, thay vì tự sửa rồi đòi tiền sau. Khi muốn thay đổi lớn như lắp thêm mái che, nâng nền bếp, đục tường làm ống khói, xin phép bằng văn bản hoặc tin nhắn rõ ràng.
Nếu đến một lúc buộc phải dừng quán trước hạn, hãy báo chủ nhà sớm nhất có thể và cùng tìm người thuê tiếp. Cách chia tay tử tế giữ được tiền cọc nhiều hơn mọi lý lẽ, và chủ nhà cũ đôi khi lại là người giới thiệu mặt bằng mới cho mình.
Câu hỏi thường gặp
Có cần công chứng hợp đồng thuê mặt bằng không?
Tuỳ trường hợp và quy định hiện hành; nhiều hợp đồng thuê nhà không bắt buộc công chứng nhưng công chứng hoặc chứng thực giúp tăng giá trị chứng cứ khi có tranh chấp. Với hợp đồng thời hạn dài, tiền cọc lớn, hoặc khi người cho thuê không phải chủ sở hữu trực tiếp, nên cân nhắc làm và hỏi văn phòng công chứng nơi có nhà.
Chủ nhà không chịu cho dùng địa chỉ để đăng ký kinh doanh thì sao?
Đây là dấu hiệu nên dừng lại. Quán ăn cần đăng ký kinh doanh và giấy tờ an toàn thực phẩm theo quy định, mà các thủ tục này thường cần giấy tờ chứng minh quyền sử dụng địa điểm. Không có sự hợp tác của chủ nhà, quán dễ rơi vào tình trạng kinh doanh thiếu giấy, rủi ro bị xử phạt và đình chỉ.
Tiền sửa sang mặt bằng có đòi lại được khi chủ nhà lấy nhà trước hạn không?
Chỉ khi hợp đồng có ghi. Nên thoả thuận trước: nếu chủ nhà chấm dứt trước hạn không vì lỗi người thuê thì bồi thường thế nào, có tính đến phần cải tạo người thuê đã bỏ tiền. Không ghi thì rất khó đòi, vì phần cải tạo đã gắn vào nhà của người khác.
Mua lại quán đang bán có rủi ro gì lớn nhất?
Rủi ro lớn nhất là hợp đồng thuê. Người sang quán chỉ có thể sang những gì họ có; nếu chủ nhà không đồng ý ký tiếp với người mới, hoặc tăng giá mạnh, khoản tiền sang nhượng coi như mất. Luôn gặp trực tiếp chủ nhà và có thoả thuận thuê mới trước khi trả tiền cho người sang.
Nên thuê mặt bằng có sẵn bếp của quán cũ hay mặt bằng trống?
Mặt bằng có sẵn bếp, đường gas, ống khói, bồn rửa giúp tiết kiệm chi phí và thời gian, nếu cách bố trí hợp với món mình bán. Nhưng cần kiểm kỹ hiện trạng và hỏi vì sao quán cũ nghỉ. Mặt bằng trống thì bố trí được theo ý, đổi lại tốn công cải tạo hơn.
Hợp đồng nên có điều khoản gì về giờ mở cửa và tiếng ồn?
Nếu quán bán khuya hoặc rất sớm, nên nói rõ với chủ nhà từ đầu và ghi giờ hoạt động dự kiến vào hợp đồng. Như vậy chủ nhà không thể sau này viện lý do làm phiền để chấm dứt. Đồng thời quán cũng phải tự giữ ồn, khói ở mức không làm phiền hàng xóm và tuân thủ quy định của địa phương.